在上海这座繁华的都市，房地产市场交易频繁，而“一房二卖”的现象也时有发生。作为上海房产律师，在面对这一复杂且备受关注的问题时，需要依据相关法律法规，深入剖析各种情形，以确定房子最终的归属。
从法律层面来看，“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。在这种情况下，房屋归属的判定并非简单之事，需综合考虑多种因素。
首先，要考察合同的效力。《民法典》规定，依法成立的合同，自成立时生效。若出卖人与两个买受人签订的买卖合同均符合法律规定的有效要件，那么两份合同通常都是有效的。这意味着，仅依据合同签订的先后顺序，并不能直接决定房屋的归属。例如，甲先与乙签订了房屋买卖合同，后又与丙签订了同样的合同，若两份合同在主体资格、意思表示、内容等方面均合法有效，那么仅从合同本身出发，无法确定房屋最终归乙还是丙。
然而，当其中一个买受人已经办理了房屋过户登记手续时，情况则有所不同。根据物权变动的公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，若乙先与甲签订合同后，及时办理了房屋过户登记，那么乙就取得了该房屋的所有权。此时，即便丙后与甲签订合同且合同有效，也只能向甲主张违约责任，而不能取得房屋的所有权。这是因为，不动产登记具有公信力，它向社会公示了物权的归属，保护了善意第三人的交易安全。
但如果两个买受人都未办理房屋过户登记手续呢？在这种情况下，法院一般会考虑买受人是否实际占有房屋。实际占有体现了买受人对房屋的实际控制和支配状态。比如，乙在签订合同后一直居住在该房屋内，而丙只是签订了合同但未实际入住，那么法院可能会倾向于认定房屋归乙所有。因为乙的实际占有在一定程度上表明其对房屋的权益更为紧密和真实。
除了合同效力、登记情况和实际占有外，买受人的主观状态也是一个重要考量因素。若其中一个买受人是善意且无过失的，即不知道出卖人已将房屋出卖给其他人，且支付了合理对价并办理了相关手续（如登记），那么该买受人更有可能获得房屋的所有权。例如，丙在与甲签订合同时，并不知道甲此前已将房屋卖给乙，且丙按照合同约定支付了全部购房款并准备办理过户登记手续，而乙尚未办理登记，此时丙作为善意第三人，其权益应受到保护。
在实际的司法实践中，上海房产律师还需要结合具体案件的详细情况，如双方的过错程度、交易的具体过程等，来综合判断房屋的归属。总之，“一房二卖”引发的房屋归属问题是复杂的，涉及到合同法、物权法等多方面的法律知识，需要严谨地分析各种因素，以维护当事人的合法权益。
综上所述，对于“一房二卖”后房子最后归谁的问题，不能一概而论，需根据合同效力、登记情况、实际占有以及买受人的主观状态等多方面因素进行综合考量。上海房产律师在处理此类案件时，应充分运用专业知识和丰富的实践经验，为当事人提供准确的法律分析和有效的法律建议，确保司法公正得以实现。
