在繁华的上海，房地产市场一直是人们关注的焦点。对于许多购房者来说，购买商品房是一项重大的决策，而在这个过程中，定金的交付是一个常见的环节。然而，关于买商品房交了定金是否能退的问题，却常常困扰着众多购房者。作为一名上海房产纠纷律师，我将从法律的角度，深入剖析这一复杂的情形，为购房者们答疑解惑。
从法律层面来看，定金在合同订立过程中具有重要的作用。它不仅是购房者表明购房诚意的一种方式，也是对双方交易行为的一种约束。根据我国《民法典》的相关规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这意味着，在正常情况下，如果是因为购房者自身的原因导致无法继续履行购房合同，比如突然改变主意不想买了，那么定金一般是不予退还的。这体现了定金的惩罚性功能，旨在维护交易的稳定性和诚信原则。
然而，现实情况往往更为复杂多样。在一些特定情形下，即使购房者交付了定金，也有可能要求退还。例如，开发商存在欺诈行为。如果开发商在销售商品房时故意隐瞒房屋的真实情况，如房屋存在严重的质量问题、产权纠纷等，而购房者在不知情的情况下交付了定金，那么购房者有权要求开发商退还定金，并可以要求其承担相应的赔偿责任。又如，因不可抗力因素导致合同无法履行。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为等。如果因为不可抗力的原因，使得购房者无法继续履行购房合同，那么购房者可以主张解除合同，并要求开发商退还定金。再比如，双方在合同中对定金的性质和退还条件有明确的约定。如果在签订合同时，双方明确约定了在某些特定情况下购房者可以退还定金，那么当这些情况发生时，购房者就可以依据合同约定要求退款。
除了上述法定和约定的情形外，在实践中还存在一些争议较大的情况。比如，政策调整对购房合同的影响。近年来，随着房地产市场的调控不断加强，各地纷纷出台了一系列限购、限贷等政策。如果购房者在交付定金后，由于政策调整导致其失去了购房资格或者无法按照原计划办理贷款手续，这种情况下定金是否应退还呢？从法律角度来看，政策的调整属于不可抗力的一种特殊形式，但具体是否构成不可抗力以及是否影响合同的履行，需要根据具体情况进行判断。如果政策调整对购房者的购房行为产生了实质性的影响，导致合同无法继续履行，那么购房者可以主张解除合同并要求退还定金。
在上海这样一个房地产市场活跃的城市，类似的案例屡见不鲜。曾经有一位购房者，在与某开发商签订购房意向书并交付定金后，得知该房屋所在区域即将规划建设大型垃圾处理厂，这将对居住环境产生严重影响。购房者认为开发商在销售过程中未如实告知这一情况，存在欺诈行为，于是要求开发商退还定金并赔偿损失。经过多次协商无果后，购房者委托律师提起诉讼。最终，法院经审理查明开发商确实存在隐瞒重要事实的行为，判决开发商双倍返还定金并赔偿购房者的经济损失。
作为上海房产纠纷律师，在处理这类案件时，我们不仅要依据法律法规进行分析和判断，还要充分考虑到案件的具体情节和实际情况。对于购房者来说，在交付定金前，一定要仔细阅读合同条款，了解定金的性质和退还条件，同时要选择信誉良好、实力雄厚的开发商进行交易。如果在交易过程中发现开发商存在违法违规行为或者自身权益受到侵害，要及时收集证据，并通过合法途径维护自己的合法权益。
总之，买商品房交了定金并非绝对不能退还，关键在于具体的法律事实和合同约定。购房者和开发商都应当遵守法律法规，秉持诚实信用原则，共同维护房地产市场的正常秩序。只有这样，才能保障各方的合法权益，促进房地产市场的健康稳定发展。
上海房产纠纷律师再次提醒广大购房者，在涉及房产交易等重大事项时，务必谨慎行事，充分了解相关法律法规和市场情况，避免因一时疏忽而陷入不必要的纠纷之中。
